리츠(REITs)투자(1)-부동산 리츠투자를 시작해보자

예전에 증권회사에 다닐 때는 액티브한 주식 투자를 많이 했었는데, 업종을 변경한 지금은 적극적으로 주식과 업황을 공부하고 매매할 시간을 내는 것이 쉽지 않다. 본업의 경쟁력을 강화할 시간도 부족한데...
그렇다고 투자에 손을 놓을 수는 없고, 그래서 상대적으로 낮은 리스크로 중위험중수익을 추구하고, 트레이딩을 거의 요구하지 않는 투자 방식을 지향하고자 노력하고 있다.

그 방식은 하나는 공모주 투자이고, 두번째가 리츠 투자, 세번째는 극소수 리딩 기업의 장기투자이다.

공모주 투자는 사실 용돈벌이 수준이고.. 본진은 리츠인데, 오늘은 리츠 이야기를 해보자.

 

리츠에 대한 정의:

"REITs(Real Estate Investment Trusts)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고,그 운용수익 및 매각수익을 배당 또는 잔여 재산분배 형식으로 투자자에게 지급할 것을 목적으로, 국토교통부장관의 영업인가(등록)를 받아 운영되는 부동산투자회자를 말한다."

쉽게 간단히 다시 이야기하면,

부동산을 쪼개서 개인투자자들이 투자할 수 있는 방식으로, 심지어 주식 시장에 종목으로 상장되어 있어서 편하게 사고 파는 것이 매우 편리한 부동산 투자 방식이다.
리츠는 주주들에게 매년 배당가능이익의 90%이상을 의무적으로 배당해야 하므로 주주들에게 높은 배당금을 꾸준히 지급하는 구조다.

 

기초자산이 되는 부동산은 중심업무지구의 빌딩 혹은 데이터센터, 물류센터, 심지어 주유소 등 매우 다양하다. 

저기 보이는 멋있는 빌딩의 소유주(소액이지만..)가 되어보자. (Photo by ben o'bro on Unsplash)

 

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리츠 투자의 장점과 기회

기회와 안정성 면에서 리츠의 가장 큰 장점을 먼저 살펴보면,

 

첫째, 원래 같으면 일반 개인이 접근조차, 꿈조차 꿀 수 없는 불가능한 '초대형 빌딩'에 투자가 가능하다는 것. 일례로 신한알파리츠에서 투자하는 판교역 옆의 크래프톤타워는 약 8,000억 가치로 추산된다. 신한알파리츠에 투자하면 크래프톤타워의 화장실 변기 한칸 정도는 내 거가 될 수 있다는 것... 유후.. 매력적이지 않은가?!

 

둘째, 소액 투자가 가능하다는 것. 기본적으로 국내 리츠는 5,000원에 상장된다. 지금 있는 리츠들 중 가장 비싸봐야 한주당 8,000원 내외.. 부동산 투자이지만, 몇억 단위로 시작하는 것이 아니다. 가장 작게는 (뻔한 예시지만) 커피한잔 값부터 투자가 가능하다.

 

셋째, 분산 투자가 가능하다. 소액 투자가 가능한 만큼, 몇 억씩 소수 자산에 올인하지 않아도 된다. 일반적으로 부동산 투자는 주식 투자보다는 안정적인 대신 자본금 몇 억을 소수 자산에 올인하게 된다. 이렇게 소수의 자산에 올인한 경우와 여러 자산에 나눌 수 있는 분산 투자의 경우 당연히 안정성은 후자가 올라간다.  리츠는 주식보다 안정적인 부동산에 투자하면서도 분산투자가 자유롭게 가능하며, 국내 자산 뿐만 아니라 해외 자산 투자를 통해 국내 시장의 리스크 분산 및 화폐 가치 헷지까지 가능하다. 

 

넷째, 유동성이 좋다. 상장주식의 가장 큰 특징 중 하나로, 유동성, 즉 환금성이 좋다는 것이 있다. 그 말은 즉, 언제든 원할 때 현금화할 수 있다는 말이다. 부동산의 경우, 시장이 활성화되어있지 않을 때는 내가 현금화 하고 싶어도 현금화하지 못하는 경우가 생길 수 있다. 그렇기 때문에 결국 매매 성사가 안되어서 끝까지 몰려서 나오는 부동산 경매 시장이 있는 것이고. 반면에 주식 형태의 리츠는 언제든 원할 때 매도하여 D+2 영업일  뒤 현금화가 가능하다.

 

다섯째, 세금 부담이 적다. 부동산의 경우 양도세, 보유세 세금 부담이 큰데 반해, 현재까지 자본시장에 상장되어 있는 리츠의 보유세나 양도세는 없다. 

(자료: 삼성증권)

 

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리츠 투자의 수익률

대체로 국내 상장된 리츠의 시가 기준 연배당률은 4%~7% 정도에 들어온다.
리츠별로 배당률이 다른데, 2021년 10월 기준 현재 예상되는 배당률은 아래 표를 참조해보자.

리츠	배당률(2021F)
ESR켄달스퀘어리츠	4.1%
신한알파리츠	4.3%
롯데리츠	5.6%
제이알글로벌리츠	6.9%
이지스밸류리츠	5.3%
코람코에너지리츠	7.4%
이지스레지던스리츠	4.8%
SK리츠	1.9% *연중 상장

자료: 삼성증권

배당률 차이가 3% 가까이 날 수도 있는데, 그러면 다 배당률이 제일 높은 제이알글로벌리츠를 사지 누가 4%를 주는 리츠를 살까?
그런데 리츠 투자를 통해서 노리는 것은 단순히 배당 수익 뿐만 아니라, 해당 기초자산 부동산의 가치 상승에 따른 수익도 노릴 수 있다. 
투자자들이 가치 상승을 예상하는 리츠의 경우 주당 가격이 비싸지고, 따라서 시가 배당률도 낮아지게 된다.

흥미로운 것은, 이전에 하나투자증권의 채상욱 애널리스트가 조사한 결과를 보면, 역사적으로 볼 때(우리나라의 리츠 역사는 짧으므로 미국 등의 사례) 리츠 투자에서 배당률을 쫓는 것보다 기초자산의 가치 상승을 노리는 경우 더 높은 수익을 가져갈 수 있었다고 한다. 대표적으로 예를 들면, 코로나시대에 더욱 각광받는 물류센터, 데이터센터 등을 기초자산으로 하는 리츠들이 그 예시가 될 수 있다.

 

또한 최근(2021.09 기준 뉴스) 뉴스를 보면, 글로벌 리츠가 올해 주식, 채권 등 주요 자산군 중 연초 이후 수익률 최상위를 기록하고 있다고 한다. 글로벌 리츠 지수인 FTSE Nareit 리츠 지수가 올해 들어 지난 2일까지 29.79%의 수익률을 기록했고, 이는 같은 기간 S&P지수 상승률(22.60%)이나 코스피 상승률(8.72%)을 모두 크게 상회하는 수치였다.

 

아무튼 여기서 얻을 수 있는 주요 정보는, 리츠 투자라고 해서 반드시 지루하고 심심하게 5% 내외의 연배당수익만을 노리는 투자는 아닐 수도 있는 것이다!

 

나중에 더 이야기하겠지만, 정부에서도 이 상품의 투자를 장려하기 위해서 특별히 세금혜택까지 주고 있다.
이 정도 상품이라면, 내 포트폴리오 중 최소 일부는 꼭 담아볼만한 상품 아닌가?

 

 

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부동산을 기초자산으로 하지만, 리츠도 주식보다 더 많이 상승할 수도 있다는 것도 알았고, 일반적인 연배당률도 알았다.
좋은 이야기만 잔뜩 늘어놨는데,  가장 중요한 리스크는 어떤가?

 

먼저 배당수익률. 위에 나온 배당 수익률은 예상 수익률이며, 당연히 무조건 보장하는 것도 아니다.

또한 주가. 상장 주식인만큼 반토막이(!) 날 가능성도 있다.

게다가 최근은 금리 상승기가 아닌가? 금리상승기에 배당을 주요 매력으로 하는 자산에 투자하는 것이 타당한가?

 

다음 글에서는 리츠의 안정성에 대해서 고민해보자.

부동산 리츠(REITs) 투자 (2) - 안정성

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