리츠(REITs)투자(5)-해외 리츠 종목 추천/투자 아이디어

"미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라"라는 책으로부터 얻은 내용을 중심으로 정리해본다.

미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라 - 교보문고

 

이 책의 저자는 조용준, 채상욱, 윤승현으로 모두 하나투자증권 리서치센터의 센터장/애널리스트 분들이다. 이 책의 저자 중 채상욱 애널리스트는 건설/부동산 애널리스트로 영향력이 있던 분이고, 예전부터 이 분의 리포트나 책은 즐겨 보는 편이라 이 책도 보게 되었다.

업계최고의 분석 전문가들이 시간과 공을 들여 분석한 신뢰할 만한 분석 자료가 기반이 되므로, 일독을 추천할만한 책이라 생각된다.

자세한 내용은 책에서 직접 보기를 권장드리고, 아래는 개인적으로 이 책에서 얻은 가장 중요한 키포인트들만 간단히 정리해보았다.

1. 4차 산업 인프라에 투자하라.

4차 산업 부동산은 5G 통신, 클라우드, 통신 인프라, 데이터 센터, 물류 인프라 등을 말한다.
산업혁명 시기에 성장했던 산업이 철도 회사였던 것처럼 4차 산업 혁명기에도 디지털 인프라가 먼저 성장할 것이다.
국내 리츠에 이런 리츠의 선택권이 제한되기도 할 뿐더러, 장기적인 환율 리스크를 감안하면 자산 중 일부는 해외 투자를 고려하는 것이 바람직하다.

 

데이터센터. 거대한 물리적 공간과 초고성능 하드웨어가 모두 필요하다.(Photo by imgix on Unsplash)

 개인적으로 IT 분야에 종사하고 있어 경험 및 생각을 더해본다. 다들 알다시피, 모든 기업에 클라우드는 점점 필수적이 되어가고 있다. 이 흐름은 처음에는 넷플릭스, 트위터와 같은 IT기업으로부터 시작됐지만, 이제는 제조, 유통 등 산업을 가리지 않고 산업 전반의 모든 기업으로 퍼지고 있다. 대부분의 기업이 디지털화가 필수인 시대가 된만큼 이 추세는 계속 될 것이고, 덧붙여서 급증하는 데이터의 규모와 AI의 역할이 앞으로 커지는 만큼 클라우드의 규모 역시 빠른 속도로 커질 수 밖에 없을 것이다. 특히 지금 시작하는 모든 스타트업은 100% 클라우드를 기반으로 한다고 봐도 좋다. 한번 클라우드에 서비스가 락인이 되면, 이를 옮기기가 쉽지 않다. 
 아래 첨부한 기사를 보자. 매출이 '분기' 당 16조, 5조씩 벌어들이는 거대 클라우드 기업들이 아직도 전년대비 40%~50% 가까운 성장을 계속하고 있다. 이렇게 큰 시장이 이렇게 빠르게 성장하는 경우는 역사적으로 찾아보기 쉽지 않다.
 데이터 센터는 지금 현재도 계속 건설하고 있지만 수요에 대비해서 항상 공급이 부족한 상태를 극복하지 못하고 있다. 40%~50% 수준의 클라우드 산업의 성장률을 고려해보면, 얼마나 빠르게 데이터센터가 늘어나야 하는지 가늠이 될 것이다. 하지만 데이터 센터는 물리적 상면 뿐만 아니라 고급 컴퓨팅 하드웨어 자산들을 필요로 하는 만큼 원하는 만큼 빠르게 늘리기가 쉽지 않다. 

AWS는 3분기 전년대비 39% 성장한 161억1000만달러 매출을 기록했다. 애널리스트 전망치 154억달러를 상회했다. 2분기에는 전년 대비 37% 성장했는데, 3분기에는 이를 뛰어넘는 속도로 사업을 확대했다.
마이크로소프트도 3분기 실적 집계 결과 애저 클라우드 플랫폼 및 클라우드 서비스 매출이 전년대비 50% 증가했다.
구글 클라우드는 3분기 매출이 전년대비 45% 늘어난 49억9000만달러를 기록했다.

출처 디지털투데이

클라우드 '빅3', 3분기도 질주...빅테크 핵심 사업으로 위상 확대 - 디지털투데이 (DigitalToday)

 

2. 성장형 부동산에 투자하라.

리츠 등 배당주 투자를 하면서 종목을 선택할 때 어려운 부분이 있었다. 배당이 매년 평균 7%가 기대되는 안정형 리츠와 3.5%가 기대되는 성장형 리츠. 두가지 중 어떤 리츠를 선택해야할까? 아무리 성장형이라지만 배당이 두배 차이인데... 이 궁금증에 대한 역사적 통계를 이 책에서 명쾌하게 볼 수 있다.

 

이 책에서는 역사적 데이터를 기준으로, 성장형 부동산에 투자해야한다고 제안한다.
성장형 리츠는 배당 수익률 면에서는 5% 이상의 배당수익률을 제공하는 전통적 리츠 대비 2~3% 수준의 낮은 배당수익률을 제공하는 경우가 많다. 하지만 자본소득까지 포함한 장기 수익률은 결국 성장형 리츠가 높은 수익률을 내는 경우가 많았다. 

즉, 리츠로 장기 투자를 고려한다면, 배당 수익 뿐만 아니라 자본 수익까지 고려해야하며, 그렇다면 성장형 리츠가 더 유리하다는 흥미로운 결론이다.

 

3. 리스크

• 금리 리스크: 금리 상승기에 시장 참여자들의 관심이 수익형 부동산에 떨어지므로, 금리 상승기에는 상대적으로 부진했다.
• 부채 리스크: 리츠는 외부 자금 조달을 통해 외형 성장을 지속하므로 높은 부채비율을 보이는 경우가 많다. 위의 금리 리스크와 관계된 리스크로, 금리 상승기에 변동금리가 상승함에 따라 투자 수익률을 하락을 가져올 수 있다.
• 업황 리스크: 각 리츠의 기초자산의 업황의 영향을 받을 수 있다. (최근 오프라인 리테일 업체들의 리츠가 물류 리츠 대비 저평가를 받는 것을 참고해보자)
• 실물경제 리스크: 가장 최근의 예시로 코로나로 인한 실물경제 리스크는 미국 상업용 부동산 시장의 임대료 수령 비율을 40%까지 낮췄다. 이때 실제 미국 시장의 리츠도 50% 가까이 폭락하는 모습을 보이기도 했다.

 

 

4. 종목 추천 리스트

아래는 책에서 꼽은 Best10 성장형 리츠에 더해서, 삼성증권 리포트에서 추천한 리츠의 목록이다.
리츠별 상세 내용은 각 리츠의 링크를 클릭하면 Investing.com에서 정보를 볼 수 있다.

 

국가	리츠명	종목명	자산 성격
미국	American Tower	American Tower	셀타워(글로벌)
	Crown Castle International	CCI	셀타워(미국)
	PROLOGIS	PLD	물류센터
	EQUINIX	EQIX	데이터센터
	Digital Realty	DLR	데이터센터
	Americold	COLD	물류센터(저온)
	Alexandria Real Estate Equities	ARE	산업클러스터(바이오)
	사이먼 프로퍼티(Simon Property)	SPG
	에퀴티레지덴셜(Equity Residential)	EQR
	미드아메리카아파트먼트커뮤니티(Mid-America Apartment Communities)	MAA
	웰타워(Welltower)	WELL
싱가폴	ascendas Reit	A17U	복합산업
	Keppel DC Reit	AJBU	데이터센터(싱가폴)
	Maple Logistics	M44U	물류센터(아시아)

참고자료: 미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라, 삼성증권 리포트

삼성증권 리포트 리츠 모델 포트폴리오(21.03)

---