리츠(REITs)투자(2)-리스크와 안정성

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리츠(REITs) 투자 (2) - 리스크와 안정성에 대해 살펴보자.

 

"부동산 리츠(REITs) 투자를 시작해보자 (1)"이전 글에서 부동산 리츠의 기본 개념은 알아보았다.

부동산 리츠(REITs) 투자를 시작해보자 (1)

안정적인 대형 부동산에 투자해서, 배당 수익을 노리면서도, 주식보다 수익이 더 클 수도 있다는 사실도 알았다. 매력적인 것 같기는 하다.

그런데 떨어질 가능성은 없을까? 리스크는?

 

리츠의 안정성과 리스크에 대해 고민해보자.

꼬마빌딩과 리츠

꼬마 빌딩 투자와 리츠를 살짝 비교해보자. 꼬마빌딩 투자가 한창 인기였는데, 직접 빌딩 투자를 통해 담보로 레버리지를 7-80% 당길 수 있다는 장점은 있지만, 그 외의 안정성면에서는 훨씬 떨어질 수 밖에 없다.
부동산 전문가라면 직접 매매를 통해서 더 높은 수익을 노려볼 수도 있겠지만, 하이리턴이 기대되는 만큼 리스크도 하이일 수 밖에 없고, 게다가 부동산을 공부하고 방문하고 매매하기까지의 시간과 노력까지 생각해보면, 일반인들 입장에서는 전문 부동산 펀드에서 최고 부동산 전문가들이 최우량자산만 알아서 매매하는 리츠에 투자하는 것이 나은 대안이 될 수 있다.

 

첫째, 단적인 예로 SK리츠의 기초자산인 SK 본사 서린빌딩의 안정성과 어느 동네 골목 3~5층짜리 빌딩의 안정성을 비교해보라..  기본적으로 자산 자체가 갖는 안정성의 차이가..  뭐.. 더 이상 얘기 안해도 될 것 같다.

흘깃만 봐도 든든하고 안정성 있어 보이는 서린빌딩..크으..안정성에 취한다..

둘째, 자산의 분산투자가 가능하다는 것. 자본금을 소수 자산에 올인해야하는 경우와 여러 자산에 나눌 수 있는 분산 투자의 경우 당연히 안정성은 후자가 높다. 일반적으로 꼬마빌딩을 포함한 부동산 투자 시 수억 단위 이상의 투자금이 소수의 자산에 올인되게 된다. 반면 리츠는 국내 자산 뿐만 아니라 해외 자산 투자를 통해 훨씬 넓게 분산 투자가 가능하다. 해외 자산 투자의 경우 국내 시장이 갖고 있는 리스크 분산 및 화폐가치 헷지까지 가능하다. 

 

부동산의 가격도 떨어지지 않느냐?

물론 떨어질 수도 있다. 그런데 재밌는 일화가 하나 있다. 
코로나가 한창인 2020년 중반, 뉴욕 맨하탄 중심업무지구에 공실이 엄청나게 늘었다. 물론 해당 빌딩들을 기초자산으로 한 리츠의 가격도 거의 반토막 수준으로 폭락했다. 그런데 뉴욕 빌딩의 '실제' 시세는 하나도 폭락하지 않았다고 한다. 왜? 건물주들이 아무도 건물을 팔지 않아서. 단 하나의 거래도 일어나지 않은 것이다. 이렇게 일시적 폭락이 일어난다고 해서 건물주들은, 특히 리츠를 운용하는 부동산투자회사에서 화들짝 놀라 급매로 내놓지는 않을 거라는 말이다.
물론 리츠의 가격 또한 당연히 우리 모두가 알 듯, 이후에 코로나 백신의 보급과 함께 주식시장도 안정되고, 오피스의 경우도 RTO(Return to Office)가 확산되면서 리츠의 가격도 모두 그 이전 이상으로 회복했다.

미국 MSCI REIT 지수. 20년3월 주식과 함께 떡락했지만 지금은 미국 부동산 폭등과 함께 그 이상으로 올랐다.

 

금리상승기에 대한 우려

기본적으로 배당수익을 주로 하는 투자이므로 금리 상승기는 우려할만 하다.

 

첫째, 개인투자자들의 투자 자금 조달 시 매력도가 떨어질 수 밖에 없다. 2% 수준 이자의 대출 레버리지를 활용해서 4% 배당을 노리는 투자를 하는 개인투자자들이라면, 금리가 1%만 올라도 투자 수익과 매력도가 절반으로 감소하게 된다. 그만큼 시장에서 매력도가 떨어지게 되는 것이다. 이는 주가 면에서 영향을 줄 수 있다.

 

둘째, 리츠 자체도 레버리지를 활용해 부동산을 매입하므로 금리 상승의 영향을 받는다. 레버리지의 효율이 떨어지므로 배당률에 영향을 줄 수 있다. 한가지 다행인 것은 대부분 몇년씩 고정금리로 고정되어 있어 금리상승의 영향은 즉시적으로 오지는 않고 몇년 뒤에 오게 되는 경우가 많다.

삼성증권의 리포트에 따르면, 리츠 coporate day에도 금리 상승 시 대응에 대한 우려가 가장 많았다고 한다. 리포트에 따르면 금리상승기 리츠의 대응 전략은 다음과 같다.

LTV에 따라 상이하나 대체로 금리 0.5%p 인상 시 배당수익률은 0.3~0.7%p 하락하는 것으로 분석된다. 리츠들의 대응 방안은 두 가지로 요약된다.
① 기존의 담보대출을 회사채 발행으로 전환함으로써 경쟁력 있는 조달금리를 유지한다. 스폰서나 리츠의 신용등급 이 우량할 경우 금리 면에서 혜택이 클 것이며 대기업형 혹은 LTV가 낮은 리츠가 유리하다.
② 향후 임대료를 인상하는 방식으로 비용 영향을 최소화하고자 한다. 마스터리스 형태의 리츠는 대부분 최소 CPI과 임대료를 연동하고, 최근 GBD 지역 중심으로 오피스의 임대료 상승이 현실화되고 있다는 점에서 리츠섹터에 금리인상에 따른 부정적 영향 가능성은 낮다.

 

요약하면, 금리상승기에 리츠의 리스크가 상승하는 것은 사실이다. 그러나  대기업 등 신용등급이 우량한 리츠의 경우 회사채로 전환이 가능해서 영향이 제한될 수 있으며(대표적으로 SK리츠, 롯데리츠 등), 오피스 임대료 인상으로 어느 정도 비용 전가가 가능할 수 있다.

 

자금 조달면에서도, 종목 선택에 있어서도 조금 더 보수적으로 신중해야하는 시기이다.

 

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다음 글에서는 월배당에 대해서 알아보자.
해외 리츠중에는 월배당을 실시하는 리츠도 있는데, 아쉽게도 국내 리츠중에는 아직 월배당은 없고, 대부분 반기 배당이 중심이며, SK리츠가 처음으로 분기 배당을 실시하고 있다.

 

배당을 매월 받고 싶은데... 어떡하지?
만약 그렇다면 방법이 있긴 있다!
국내 리츠도 각각 배당시기가 다르므로, 12개월 모두는 아니더라도 12개월 중 1-2달만 빼고 월배당을 받을 수 있는 구조는 만들 수 있다.
다음 글에서는 그 구성에 대해서 한번 살펴보자.

 

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