전세만기에 임대인이 전세보증금 반환을 못할 때 대응법 정리

1. 만기 2개월 전

해지통보: 전세만기일 퇴거하겠다고 문자 전송 및 확인 문자 받아놓으면 만기 시 임대차 종료되고 임대인 보증금 반환 의무 있음.

비협조적인 경우 (연락이 안되는 경우) 내용증명으로 발송. 이때 실제로는 등기상 주소지에 살지 않는 이유 등으로 내용증명이 반송될 수 있는데 반드시 내가 현 주소지까지 어떻게든 찾아내서 보내야하는 것은 아님. 탐정도 아니고 등기상 주소지에 내용증명 발송만으로 법적인 통보 의무는 충분히 다했다고 볼 수 있음.

여기서 최대한 집이 매매 또는 전세 계약이 매끄럽게 되고 전세금 상환이 제때 이루어지기를 바라지만 그렇지 않은 경우가 있다. 그런 경우 아래를 고려한다.

2. 만기인데 전세보증금 상환을 못받는 상황

만기인데 전세보증금 상환을 못받는 경우는 세가지로 나눠보았다.

2.1. 만기가 지나고 상환을 못받아서 계속 같은 집에 사는 상황
2.2. 만기가 지나고 상환을 못받아서 계속 같은 집에 사는 상황 + 역월세
2.3. 상환 못받은 채로 집을 나가야하는 상황

2.1. 만기인데 상환 못받고 계속 같은 집에 사는 상황

- 만기 이후에 상환을 못받아서 나가지 못하고 계속 사는 경우, 임차권 등기 설정을 할 수는 있으나 의미가 없음. 어차피 전입신고를 유지하고 계속 살면서 점유를 하면 권리는 보장이 됨. (대항력과 우선변제권은 임차인이 전입신고를 빼면 상실되므로, 이 때는 아래 2.3.의 임차권 등기를 활용) [5]

임차권등기의 조건은 1. 계약만기 후 2. 보증금반환이 안될 때 3. 다른 곳으로 이사를 가야할 때 대항력을 유지하기 위해서 하는 것입니다.
1. 2. 은 필요조건입니다.
3. 다른곳으로 이사가지 않아도 임차권등기 가능합니다.
단 임차권등기 후 전출하며 임대인에게 임차 목적물을 인도하면 다음 날부터 지연이자를 청구할 수 있습니다. 임차권등기 후 이사가지 않으면 지연이자 청구할 수 없습니다.

이사가지 않으면 임차권등기 필요없습니다. 임차권등기되면 다음 임차인 받기 어렵습니다. 여력이 있어 다른 곳으로 이사 가능하면 암차권등기가 등기부에 경료 후 이사 및 임차 목적물을 임대인에게 인도하면 다음 날 부터 보증금반환청구소송 부본이 도달한 날까지 5%, 그 다음 날부터 모두 반환할때까지 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 이사가지 않으면 보증금반환청구소송이나 지급명령 신청하고 청구취지에서 위 %를 석제하시면 되구요. 적법한 임차인이면 100% 승소합니다. 판결이나 결정받은 후 임대 목적 부동산을 강제경매신청하세요. 실거래가와 보증금의 차가 있으면 제3자에 의해 낙찰되고 차가 적으면 임차인이 낙찰받아야할 겁니다. 단, 임차인이 대항력이 있고 확정일자에 의한 우선변재권이 선순위일 때 어떻거나 보증금 회수할 수 있습니다. 후순위임차인이면 보증금 손실을 감수해야합니다.
[3]

2.1.1. 전세 대출 연장

- 전세 대출이 있는 경우, 특정 기간 동안 전세 대출 연장이 필요하다. 사실 돈을 못갚은 것은 임대인인데 신용대출 하락은 임차인의 몫이므로 반드시 제때 상환하거나 또는 연장을 해두어야 한다.
- 전세 만기 한달 전에 은행에 방문해서 연장을 요청해야 한다.

- 이 때 임대인과 임차인이 모두 동의한, 갱신된 전세계약서가 필요할 수 있다. 그러나 관련 사례들을 찾아보면 반드시 필요한 것은 아니고, 임대인과 통화로 갈음 가능한 경우도 있다. (주택금융공사나 안심대출의 경우 유선상으로 가능할 수 있고, 서울보증보험의 경우 반드시 계약서가 필요하다고 한다.)

관련 사례 블로그들

- https://blog.naver.com/jdb1313/222747788774
- https://m.blog.naver.com/butterfly7s/222887229563

- 필요서류: 등본, 초본, 계약서

2.2. 만기인데 상환 못받고 계속 같은 집에 사는 상황 + 역월세

- 역월세란 집주인이 세입자에게 전세보증금을 온전히 돌려주지 못해 차액을 이자 형태로 돈을 지급하는 것.

- 기존에 있던 계약서에 내용을 추가하고, 집주인과 세입자 모두 동의한다는 확인, 즉 서명이 있으면 됨. [9]

- 역월세 계약시 주의사항 참고 [10]

- Q. 나는 나가야 하는데 집주인이 역월세만 적당히 편하게 주면서 (심지어 본인이 대출받았을 때보다 낮은 금리에) 새로운 전세나 매매를 지지부진하게 하면 어떻게 해야 하나...?
- 그럼 결국 2.3으로 가서 임차권 등기, 지급명령 등 법적인 압박 수단을 동원해야할 듯.

2.3. 만기 후 상환 못받고 나가야 하는 상황

- 보증금을 못받고 이사할 경우 대항력 유지를 위해 임차권 등기 설정

- 임차권등기후 경료되면 명도(짐빼고 비밀번호알려줌+주소이전)를 하고 다음날부터 보증금반환소송을 통해 지연이자 청구 가능. 지연이자는 보증금반환청구소송 부본이 도달전 5%, 도달후 12%.
- 임차권 등기 명령 신청 방법 [4][5]
- 집을 임대인에게 인도 및 임차권 등기 후에도 전세금 반환이 이뤄지지 않았다면, 지급명령[6] 또는 전세금반환소송[7]을 제기 (여기까지 가면 너무 지저분하고 복잡해진다...최악...)

2.3.1 지급명령

지급명령신청이란 쉽게 말하면 간이한 소송절차입니다. 지급명령신청의 장점은 확정되면 판결과 동일한 효과를 볼 수 있을 뿐만이 아니라 시간과 비용이 일반 소송보다 상대적으로 적게 든다는 점입니다. 그러나 지급명령신청은 상대방이 이의를 신청할 경우, 이의신청의 내용이 맞든 틀리든 결국 정식으로 소송을 해야 합니다. 따라서 임차인의 지급명령신청에 대해 임대인이 이의를 신청할 경우 바로 소송을 시작하는 것보다 오히려 더 많은 시간이 소요되곤 합니다.
[8]

2.3.2 전세금반환소송

남은 건 소송입니다. 보증금 반환청구 소송을 제기해 재판을 받는 거죠. 인터넷 전자소송을 통해 가능해요.
소송에서 이기면 법원이 집주인으로부터 집을 압류해 경매로 넘기는 등 강제집행을 할 수 있어요. 경매로 판 돈을 세입자에게 주는 거예요. 만약 집주인 동의하에 전세권 등기를 해 놨다면 별도 소송 없이 경매로 갈 수 있어요. 소송 후 강제집행까지는 2년 정도가 걸린다고 해요. 꽤 길죠? 긴 시간 신경 써야 할 게 많다 보니 사실 집주인과 원만하게 합의하는 게 가장 좋습니다.
[9]

기존 집주인의 전세보증금반환이 늦어지면서 세입자가 세로 이사갈 집에 대한 대금이 지불되지 않게 되었고 결국 계약이 파기되어 계약금이 몰취되는 손해를 입었다거나, 계약파기를 막기 위해 어쩔수 없이 다른데서 돈을 빌리거나 대출을 받음으로써 발생한 이자상당액의 손해를 입게 되는 사례는 흔하게 접합니다. 이 경우 세입자에게 발생하는 손해는 '특별손해'라고 합니다.
[7]

2.3.3. 근저당 설정, 합의서 금전대차공증

집에 대한 근저당 설정 및 합의서 작성.

이 부분에 대해서는 별도의 글에서 더 자세히 작성할 예정.

마지막으로 -

나도 전세에 살고 있기는 하지만, 전세 제도는 우리나라에만 있는 기형적인 제도 혹은 문화로 그 불안정성면에서 결국은 없어져야 할 사금융제도라고 생각한다. 그렇지 않으면 매번 부동산 하락기, 금융위기 때마다 매번 수많은 전세 피해자들이 또 양산될 것이다. 전세 사기꾼들은 곰팡이같은 존재로 제도에 그늘지고 습한 허점이 있다면 반드시 생겨나기 마련이다.

벌써 수십년간 반복되는 이런 전세 사기 문제와 제도적 허점을 알고도 '서민을 위한다는' 미명 아래 정치적 포퓰리즘으로 그대로 방치 혹은 오히려 조장한 역대 정부들이 진정한 책임자이다.

https://socrates-dissatisfied.tistory.com/63

[단상] 사라져야 할 전세 제도

'서민지원'이라는 포퓰리즘 하에 모든 정부마다 전세대출량을 늘려왔다. 심지어 전세금을 임차인으로부터 "빌린" 임대인 "대신" 정부에서 보증까지 해준다. 결국 그 대출과 보증이 1차로 전세값

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